坐落在友谊西路246号的自在广场小区，因靠近某知名中学，很多住户在家里办起了“小饭桌”、“小课桌”及各种补习班，每到中午，该小区的四部电梯运量骤增，许多业主不能按时回家，嘈杂的噪音更是严重地影响到了广大业主，尤其是一些公共设施频遭破坏，小区内的物品被盗，让这个小区的物业管理人员也颇有抱怨，针对一些一味追求经济利益的住户，小区大部分业主和物业管理人员纷纷发出质疑 ——
　　“我花几十万买的是居民住宅，每天吵吵嚷嚷跟住在自由市场一样。” “几百名学生补习功课，造成电梯拥堵，我每天中午连家也不敢回！”“请相关部门来查查，有没有正规、合法的经营手续 ”……接到自在广场小区居民住户的反映，记者进行了相关调查。

　　住户：家庭式补习班影响了居住环境

　　“最近放了暑假还好些，一到开学，我每天中午12点多都不敢回家，等几十分钟也乘不上电梯！”住在自在广场小区B座20层的焦女士告诉记者，她和楼上的很多住户一样，为了方便孩子就近上学才在该小区买的房，可后来发现，预想的“方便”却无法享受到。从去年开始，受经济利益驱使，楼上的住户开始大量开办补习班 ，每天乘坐电梯上下楼的学生急剧增加。“到每天中午的12点，我等几十分钟也乘不上电梯，真是有家难回啊！”更令她忧心的是自己的小孩，“他们只管赚钱， 根本不顾其他业主的感受，我们的生活秩序都被打乱了！”

　　听说记者来意，住在19楼的雷女士显得很气愤：“电梯就是因使用频繁，屡屡出现故障，还要拿大家的大修基金来修，真不合理。”据雷女士讲述，去年就因为电梯里挤了太多补习班的学生，当时报警器坏了，电梯运行到一定高度后失控直接滑下一段距离后骤停，差点酿成重大安全事故。她的孩子因挤不过比他大的孩子，每天不得不爬楼梯回家。“我们房屋的构造全是框架结构，签订的房屋购买合同明明是居民住宅，怎么就突然可以进行营利活动？”雷女士希望通过记者向有关部门了解相关信息。为此，记者先后走访了15层至29层的数家住户，他们的感受和焦女士、雷女士一样，认为在住宅楼里进行商业活动严重侵犯了他们的权益。

　　物业：出现安全隐患该由谁埋单

　　负责自在广场小区物业管理的物业办主任董武斌介绍，小区是一座商住楼，共有两个单元近30层楼，大楼3层以下是某家知名超市，4至8层是某中学，学生上下楼另有通道，对居民生活环境影响不大，9层以上全是住户，他们只管理9层以上住户的物业。据统计，楼上的住宅户私办的各式公司、“小饭桌”、“小课桌”等营利性机构达到30 多家 。对于在居民住宅能不能开办营利性机构，这位负责人表示不清楚，只是给记者出示了一份市房屋测量事务所分户测量的报告，其中显示成套住宅户196户，商业用户5户，其他用户3户。董武斌表示，对于这些办补习班的户主，物业却只能按每平方米1.2 元的居民住宅来收物业费用，而如果是作商业用途，物业费用就应该在3.6元左右。

　　“学生们拥挤发生事故该由谁负责？小区内的安全事故如何杜绝？我们少收点物业费用无所谓，安全隐患是我们最大的担忧。”董武斌把记者带到小区监控室，调取的录像资料显示，许多学生在电梯里蹦跳、在楼道里打闹，甚至随手拨弄摄像头和消防设施。董武斌告诉记者，这些补习班的学生加上接送的家长，上下课高峰期达到500余人，整个大厅都挤满了，而一部电梯只能载重数百公斤，运力紧张在所难免。最让他头疼的是，小区的门禁制度难以完善，什么样的人都借口送孩子上学往里进，保安很难分辨真假。今年7月初小区就发生一起自行车被盗案件，后来通过监控发现就是两个陌生青年借口咨询补习班而进来作的案。董武斌无奈地说。

　　办班者：商住房凭啥不能经商？

　　自在广场小区紧邻某知名中学， 有些家长为孩子上学方便在该小区买了房子，后来看到很多住户在家里开办“小课桌”等各式补习班且收益可观，其他业主也都纷纷效仿或把房屋高价出租他人经商。据一位知情老师透露，每个孩子每月仅补课一项就要交上千元。“当时开发商说这栋楼是商住楼，可以经商，我们才买的。现在三年多了，也没见房产证下来，没有明文规定商住房不能进行商业行为。”帮亲属在小区18楼开办了一个“小饭桌”的焦先生向记者介绍，他是北京人，北京对这方面有严格的立法规定，西安却没有，而且很多居民楼里都在进行商业活动，他也是为了解决亲属再就业才办的“小饭桌”，从业人员都取得了卫生部门颁发的健康证，关于其他一些手续，希望有关部门明确告之，他会尽快完善。

　　在20余层的潘先生夫妇就在楼上经营了两家这样的“小饭桌”、“小课桌”，他们在承认住宅楼“经商”会影响住户正常生活秩序的同时，认为：“商住房凭啥不能经商？那么多家住得很远的孩子无处吃饭、休息、补课，我们难道就不能为他们提供一点方便？”“我也想办理合法手续，可这到底该如何办理？哪个部门来管，我们一无所知。况且全市这种现象多了。”记者随后又在周边转了几个住宅小区，发现果然如潘先生夫妇所说，每个小区都有几个“小饭桌”和补习班，小区居民反映：“司空见惯了，根本没有人管。”

　　管理者：呼吁政府尽快出台相关法规

　　记者就商住楼的功能划分问题采访了西安市房管局局长延锡铭 ，他告诉记者，西安目前尚无明确规定商住楼能做什么，不能做什么。但他表示，要在商住楼进行商业活动，必须要征得相关部门的许可，办理相关的合法手续，缴纳相应的费用 。关于补习班能否办到住宅楼，延锡铭认为，这是教育系统管辖的范围。

　　西安工商注册局主管业务的副局长苏秀莹表示，关于居民住宅是否能够经商，国家的法律法规并没有明文规定，西安目前也没有限制性规定，而经商者办理工商执照只需提供合法的场地证明，工作人员很难辨别房屋的功能划分。而“小饭桌”、“小课桌”、补习学校牵扯到政府多部门管辖权限，没有相关法律依据，管理部门也不好查处。政府应尽快出台相关法律法规，各部门应各司其职、相互配合，对其加以引导和规范，让居民和从业者都感到满意。

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居民住宅不能进行商业活动
　　就居民住宅房到底能不能进行商业活动的问题，记者采访了西安徐小平律师事务所原俊涛律师，原俊涛认为，根据商品房买卖合同规定，居民住宅房不能进行商业活动。

　　原俊涛说，在购买商品房签订买卖合同时，关于房屋作什么用途就有明确约定，房主不能擅自改变房屋的用途，如果仅是住宅，而住户改作商用等其他用途，显然不妥，与所签商品房买卖合同相矛盾。

　　原俊涛认为，一切以营利为目的商业活动，必须到国家相关部门进行登记备案，经过相关部门的审批，办理营业执照和相应的经营许可证并缴纳相关的费用，才能进行相关的经营活动，否则都是非法的。

　　对于自在小区业主两种不同的争论观点，原俊涛表示，根据物业提供的资料表明，这栋商住楼除了底层可以用作商业用途外，其余楼层全是框架式居民楼，住宅楼不应该变成经营场所，他们这种行为显然侵犯了同小区业主的休息权利，影响了其他业主正常的生活居住环境，业主可以就此到相关部门投诉，要求其立即停止这种侵权行为。

国内其他城市对于住宅经商的规定

　　根据《物权法》草案的相关规定，北京市工商局于2006年6月19日立法规定，居民住宅不能从事任何商业性的经营活动。

　　四川省成都市，地税部门一直在针对房屋用于居住以外其他用途（即“住宅商用”）征收税费。个人出租房屋用作居住以外的其他用途，如商铺、库房、公司等，其个人所得税税率为20％。

　　上海早在2004年专门出台了《上海市住宅物业管理规定》，明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以对擅自把住宅改为经营场所的行为进行起诉、制止和处理。

　　广州从2005年5月1日实施的《广州市房屋租赁管理规定》全面实行住宅禁商，对租赁住宅作为办公用途的企业保留一定过渡期，凡是在住宅中经商的，不予办理注册和年检手续。

　　厦门工商局于2005年6月1日，开始实行“住宅禁商”政策，不少写字楼出租率逐步走高。

　　杭州于2006年10月实施的《浙江省物业管理条例》第四十一条再次重申：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。虽然没有明令禁止“住宅经商”，但“报规划、国土部门批准”意味着要将住宅产权改为写字楼或商铺产权，使用年限一下子从70年缩为40年或50年，业主基本都不会接受，也自然限制了“住宅经商”。

职能部门联合治理是上策

　　一个20余层的小区住宅楼，因为毗邻某知名中学，某些有商业头脑的人士就利用名牌效应办起了补习班、“小饭桌”、“小课桌”，且经济效益颇丰，引得部分业主纷纷效仿，但同时却因扰民等问题引来其他业主的反对，给物业管理者带来困惑。笔者认为，举办补习班为家长分忧、居民自主创业本无可厚非，政策也鼓励民营企业的发展，但如果没有取得相关部门的许可和审批，从而影响了其他业主的生活环境，给物业管理带来不便，这似乎欠妥。

　　所谓商住楼，指的是底层（或数层）为经商场所，其余为住宅的综合性大楼，而不是有些人片面理解的“商住楼就是既可居住，又可经商的场所”。 我市目前虽然对居民住宅经商、开办 “小饭桌”、“小课桌” 尚没有明文立法规定，但根据《合同法》和《物权法》草案的相关规定，屋主无权改变房屋的原有用途。既然你买的是住宅楼，就该遵守有关法律规定。

　　要解决自在小区业主间的矛盾，笔者以为，一方面家长在为孩子选择补习学校、“小饭桌”、“小课桌”时要慎重，不要以为靠近名牌学校就是最好的，应该选择正规、有合法资质的机构； 另一方面，教育、工商、卫生、物价等相关职能部门应相互配合、合理引导、规范这些营利性机构，对扎堆居民楼经商、影响居民正常生活环境的一定要联合治理。如自在小区物业管理人员所说，每天几百人涌进住宅小区，真的有一天，由于电梯不堪重负，出现重大安全隐患，到时再追究到底是哪个部门的责任时，恐怕为时晚矣。